Blogi
21.9.2017 Haastattelussa johtaja Timo Ronkainen

Reaaliomaisuuden, kuten kiinteistöjen, metsän ja infrastruktuurin suosio salkussa on nousussa. Reaaliomaisuuteen voi sijoittaa esimerkiksi UB:n huhtikuussa lanseeratun reaaliomaisuusrahaston kautta, jolloin yhdellä sijoituksella saa laajasti hajautetun salkun kiinteistöjä, metsää ja infrastuktuuria. Rahaston tavoiteltu riskitaso on matalampi kuin osakemarkkinoilla keskimäärin.

Miksi sijoittaminen reaaliomaisuuteen on juuri nyt niin pinnalla, johtaja Timo Ronkainen UB:ltä?

“Pitkään jatkunut matalien korkojen aika yhdistettynä osakekurssien nousuun on saanut sijoittajat etsimään vaihtoehtoja, jotka tarjoaisivat tasaista kassavirtaa ja joiden arvostus olisi järkevällä tasolla. Pitkäaikaiselle sijoittajalle merkityksellistä on myös se, että reaaliomaisuus tarjoaa suojan inflaatiota vastaan. Inflaatio on ollut hyvin alhaista viime vuosina, mutta ennen pitkää inflaatio alkaa todennäköisesti jälleen kiihtyä.”   

Kiinteistöön ja metsään sijoittaminen on tuttu juttu, mutta mihin infrastruktuurissa sijoitetaan?

“Infrastruktuurilla tarkoitetaan yhteiskunnan yleisiä palvelujärjestelmiä kuten sähkön- ja kaasunjakelua, vesilaitoksia, satamia, lentokenttiä ja tietulliyhtiötä. Infrastruktuuri kiinnostaa sijoittajia juuri sen tarjoaman vakauden ja ennustettavuuden vuoksi.

Infraliiketoiminnat ja -yhtiöt ovat usein kansallisia tai alueellisia monopoleja ja niiden toimintaa säännellään viranomaisten toimesta. Suomessa infrastruktuuri on valtion ja kuntien omistuksessa. Maailmalla sen sijaan on usein valittu malli, jossa infrayhtiöitä on yksityistetty joko osittain tai kokonaan. Sitä kautta sijoittajilla on mahdollisuus sijoittaa infraliiketoimintoihin pörssin välityksellä samaan tapaan kuin minkä tahansa muun toimialan osakkeisiin. Helpointa on sijoittaa infrastruktuuriin hajautetun rahastosalkun kautta.” 

Miksi reaaliomaisuuteen kannattaa sijoittaa?

“Sen lisäksi, että reaaliomaisuus tarjoaa sijoittajalle erinomaisen suojan inflaatiota vastaan, se tuottaa myös kassavirtaa.

Reaaliomaisuus voidaan jakaa kassavirtaa tuottaviin kohteisiin, joita ovat esimerkiksi kiinteistöt, metsä- ja maatalousmaa sekä kohteisiin, joiden tuotto perustuu lähtökohtaisesti odotettuun arvonnousuun. Tällaisia ovat esimerkiksi jalometallit ja taide.

Monet kassavirtaa tuottavat reaaliomaisuuskohteet tarjoavat tällä hetkellä sijoittajalle hyvin kilpailukykyisen kassavirtatuoton verrattuna esimerkiksi korkosijoituksiin tai usein myös osakkeiden osinkotuottoihin.

Reaaliomaisuus myös tasapainottaa sijoitussalkun käyttäytymistä erilaisissa markkinatilanteissa, koska korkotason muutos tai osakekurssien heilunta ei välttämättä suoraan heijastu reaaliomaisuuskohteiden hintoihin.”

Kenelle reaaliomaisuussijoittaminen sopii? Sopiiko se ihan tavallisille ihmisille?

“Reaaliomaisuussijoittaminen sopii kaikille ja rahastojen kautta pääsee sijoittamaan jo pienellä summalla.”

Miten reaaliomaisuuskohteet valitaan? Mistä UB:lla tiedetään mihin ulkomailla kannattaa sijoittaa?

“Reaaliomaisuussijoittamiseen pätevät samat kultaiset ohjeet kuin mihin tahansa sijoittamiseen. Me UB:lla pyrimme rakentamaan tasapainoisia, mahdollisimman hyvin hajautettuja reaaliomaisuussalkkuja, joiden tavoitteena on tarjota kiinteistö-, infra- tai metsämarkkinan tuoton mahdollisimman matalalla riskillä.

Hyvin mietityillä perusteilla rakennettu ja hajautettu salkku on kokonaisuus, jonka tuotto-odotusta voi ennustaa pidemmällä aikavälillä helpommin kuin yksittäisen sijoituskohteen kehitystä.

Kiinteistösijoittajana tavoittelemme hyvää ja vakaata vuokratuottoa. Infrasijoittajana etsimme järkevästi arvostettuja aitoon infraan keskittyviä yhtiöitä ja metsäsijoittajana metsäkiinteistöjä, jotka täyttävät rahastoille asetetut tuottotavoitteet järkiperäisen metsänhoidon keinoin.

Kurinalaisen, hyvään hajautukseen ja riskien hallintaan perustuvan sijoitusprosessimme avulla olemme menestyneet kansainvälisestikin tarkastellen erinomaisesti nimenomaan kansainvälisissä kiinteistö- ja infrarahastosijoituksissa. Kyllä meillä Suomessakin osataan!”

Omistaako UB ihan fyysisesti esimerkiksi sähköverkkoja Kiinassa tai lentokenttiä Aasiassa?

“Rahastomme sijoittavat pörssilistattujen kiinteistö- ja infrayhtiöiden osakkeisiin. Nämä yhtiöt voivat puolestaan omistaa esimerkiksi sähköverkkoja Kiinassa. Sijoitus listattuun yhtiöön tarjoaa meille mahdollisuuden pienentää yksittäiseen sijoituskohteeseen liittyvää riskiä ja irtautua mistä tahansa sijoituksesta helposti myymällä yhtiön osakkeet. Rahastomme omistavat satoja tai jopa tuhansia erilaisia reaaliomaisuuskohteita eri puolilla maailmaa..” 

Reaaliomaisuus tuottaa tavallisesti myös kassavirtaa. Mitä se käytännössä tarkoittaa?

“Esimerkiksi kiinteistösijoittaja saa omistamistaan kiinteistöistä vuokratuottoja ja metsänomistaja puolestaan saa tuottoja myymällä puuta.

Pörssilistattujen kiinteistöyhtiöiden tapauksessa vuokratuotot maksetaan yhtiön omistajille osinkojen muodossa. Sijoitamme maailmalla pääosin niin sanottuihin REIT-yhtiöihin. REIT-lainsäädäntö velvoittaa yhtiöt jakamaan pääosan saamistaan vuokratuotoista osinkoina omistajilleen. Yhtiö välttyy puolestaan maksamasta yhtiöveroa. Kiinteistörahastosijoitus on useimmille verotehokkain tapa sijoittaa kansainvälisiin kiinteistöihin ilman ylimääräisiä kommervenkkejä.”

Reaaliomaisuus mielletään yleensä epälikvidiksi, onko sijoituksesta halutessaan vaikea päästä eroon?

“Rahastomuotoinen sijoitus parantaa usein merkittävästi reaaliomaisuussijoituksen likviditeettiä. Hyvin hajautettu, tuhansia kiinteistökohteita sisältävä rahastosijoitus on myytävissä päivittäin, kun taas esimerkiksi yksittäisen asunto-osakkeen tai huoneiston myyminen voi viedä joskus jopa kuukausia. Toisaalta reaaliomaisuussijoittaminen on kuitenkin luonteeltaan pitkäaikaista sijoittamista, joten hyvä likviditeetti ei itsessään ole peruste sijoittaa reaaliomaisuuteen.” 

Oletko itse sijoittanut reaaliomaisuuteen?

“Kyllä, omistan sekä metsää että kiinteistöjä ja infraa UB:n REIT- ja infrarahastojen kautta.” 



7.6.2017 Allan Eriksén
salkunhoitaja, strategi

Yhdysvaltain presidentinvaaliyllätyksestä viime marraskuussa alkanut osakemarkkinoiden voittokulku on jatkunut, joskin hieman aiempaa rauhallisempaan tahtiin. Sijoittajien hermoja on koetellut etupäässä Trumpin poliittinen impulsiivisuus, mutta se ei ole aiheuttanut suurempia liikkeitä markkinoilla. Samaan aikaan yhtiöiden parantuneet tulokset ja sijoittajien usko keskuspankkien löysän rahapolitiikan jatkumiseen ovat ohjanneet sijoituksia osakemarkkinoille. Tällä hetkellä markkinoilla nautitaan siis tilanteesta, jossa talouskasvu on kohtuullista ilman merkkejä kasvun liiallisesta kiihtymisestä.

Tämän taloudellisesti mukavan tilanteen vastapainona varsinkin Yhdysvaltojen poliittinen tilanne pahenee päivä päivältä. Presidentti Donald Trump keskittyy ravistelemaan vallitsevaa globaalia järjestystä mutta samaan aikaan hän on kykenemätön edistämään poliittisia lupauksiaan kuten veronalennuksia, terveydenhuoltouudistusta ja infrainvestointeja. Politiikan nettovaikutuksen markkinoihin voidaankin arvioida olevan tällä hetkellä negatiivinen.

Markkina tasapainoilee hyvän talouden ja huonon politiikan välillä. Se kumpi näistä ensin muuttuu, ratkaissee markkinoiden suunnan: hiipuuko talouskasvu ennen kuin Trump rauhoittuu?

Edellä mainittua tasapainoilua voi myös tulkita korko- ja valuuttamarkkinoiden liikkeistä. Pitkät USD-korot ovat syksyn nousupyrähdyksen jälkeen alkaneet taas pudota keskuspankin odotetuista ohjauskoron nostoista huolimatta. Tämä latistaa usd-korkokäyrää ennakoiden pikemminkin hiipuvaa kuin kiihtyvää talouskasvua. Myös dollarin kurssi on odotusten vastaisesti laskenut esimerkiksi euroa vastaan.

Euroopassa sekä poliittinen että taloudellinen kehitys ovat sen sijaan kulkeneet parempaan suuntaan. Hollannin ja Ranskan vaalien jälkeen populismin nousu näyttäisi taittuneen ainakin Italian vaaleihin asti. Euroalueella myös yritysten tuloskehitys ja talouskasvu ovat yllättäneet positiivisesti. Kuluttajien ja yritysten luottamus onkin korkeimmillaan pitkiin aikoihin.

Vahvan talouskehityksen myötä EKP:llä on melkoinen tehtävä perustella uskottavasti nykyistä äärimmäisen löysää rahapolitiikkaansa. Markkina kuitenkin tuntuu edelleen uskovan EKP:n sanaan hinnoittelemalla esimerkiksi 3 kuukauden euriborin negatiiviseksi aina syksyyn 2019 saakka. Torstaina 8. kesäkuuta kuullaan seuraavan kerran Mario Draghin perustelut EKP:n politiikalle.



25.4.2017 Allan Eriksén
salkunhoitaja, strategi

Sijoitusmarkkinoilla viime aikoina kenties eniten epävarmuutta aiheuttaneeseen kysymykseen saatiin vastaus sunnuntaina, kun Ranskan presidentinvaalien ensimmäisen äänestyskierroksen tulokset selvisivät. Ensimmäiseltä kierrokselta pääsivät jatkoon euro- ja reformimyönteinen Emmanuel Macron sekä populistina ja euroskeptikkona tunnettu Marine Le Pen. Tulos oli melko lailla odotetun kaltainen, mutta Le Penin pelättyä matalampi kannatus yhdessä muiden pudonneiden ehdokkaiden Macronille välittömästi antaman tuen kanssa pienentävät selvästi todennäköisyyttä, että Le Pen kykenisi voittamaan vaalien toisen kierroksen toukokuun 7. päivänä.

Le Penin voittoa oli jo etukäteen pidetty melko epätodennäköisenä, minkä vuoksi markkinat eivät erityisesti yllättyneet vaalien ensimmäisen kierroksen tuloksesta. Voisi sanoa, että moni ostoaikeissa osakemarkkinoita tutkaillut oli presidentinvaalien vuoksi pikemmin lykännyt sijoituspäätöksiään kuin aktiivisesti myynyt osakkeita riskien pienentämiseksi.

Poliittiset riskit pienentyneet Euroopassa

Le Penin mahdollisen voiton pelättiin uhkaavan nimenomaan koko euroaluetta, minkä vuoksi Ranskan pörssin kehitys ei ole alkuvuonna juurikaan poikennut muiden eurooppalaisten osakemarkkinoiden kehityksestä. Vaalituloksen jälkeen useimmat kansainväliset pörssit ovat olleet selvässä nousussa. Vaalitulos vahvistaa osaltaan jo Hollannin vaaleissa maaliskuussa koettua ääripopulismin aallon taittumista ja laskee kohollaan ollutta poliittista riskiä.

Kannattaa kuitenkin huomioida, että Macronin ilmeisestä voitosta huolimatta laveasti populisteiksi luokiteltavat puolueet saivat vaaleissa kaksi kertaa enemmän ääniä kuin kaksi suurta perinteistä puoluetta yhteensä ja että enemmistö kaikista alun 11 ehdokkaasta ovat EU/euro-skeptikkoja. Epäluulo poliittista järjestelmää ja EU:ta kohtaan ei siis ole poistunut.
Korkomarkkinoiden kannalta tilanne on edelleen melko epäselvä. Toisaalta EKP on toistuvasti korostanut jatkavansa nykyistä ennätyksellisen löysää rahapolitiikkaa vielä pitkään. Tämä näkyy esimerkiksi Euribor-futuurimarkkinoilla, joilla negatiivisten viitekorkojen kauden uskotaan päättyvän vasta vuonna 2019. Myös pitkät viitekorot ovat sitkeästi pysytelleet lähellä nollaa, vaikka keskuspankki on jo vihjaillut lopettavansa niin sanotun lainaosto-ohjelmansa vuoden 2017 jälkeen.

Jos viime syksyn jälkeen selvästi parantuneet uutiset euroalueen talouskasvusta ja normalisoituneet inflaatioluvut saavat jatkoa kesän yli, EKP:llä on edessään melkoinen urakka joutuessaan ohjeistamaan korkomarkkinoita uuteen positiivisten/nousevien korkojen kauteen, ja pyrkiessään samalla ehkäisemään epämiellyttävät markkinaliikkeet. Ranska-epävarmuuden poistuminen ei helpota EKP:n työtä.



24.1.2017 Allan Eriksén
salkunhoitaja, strategi

Ennakko-odotuksista poiketen Donald Trumpin valinta Yhdysvaltojen presidentiksi on otettu positiivisesti vastaan maailman osakemarkkinoilla. Voittajia ovat olleet varsinkin toimialat ja yhtiöt, joiden uskotaan hyötyvän presidentin linjaamista Yhdysvaltain kotimarkkinan tukemisesta ja infrastruktuuriinvestointien edistämisestä. Samanaikaisesti Trumpin valinnan käynnistämä yleinen talouskasvuoptimismi on tarttunut sijoittajiin myös laajemmin.

Toisaalta Trumpin henkilöön ja hänen kiisteltyihin ministerivalintoihin liittyvä epävarmuus on viime viikkoina rajoittanut markkinan nousua. Lisäksi valtaosa Trumpin ajamista reformeista edellyttää kongressin hyväksyntää. Nyt virkaanastujaisten jälkeen poliittiset realiteetit noussevat parrasvaloihin markkinoiden huomion kohdistuessa presidentin ja hallituksen sekä kongressin yhteistyön käynnistymiseen. Jos kongressi osoittautuu myötämieliseksi, osakemarkkinoiden nousu voi saada jatkoa. Toisaalta markkinat saattavat hermostua, mikäli vaalilupaukset ja linjaukset vesittyvät tai pitkittyvät poliittisen mankelin läpikäydessään.

Euroopan näkymät puolestaan ovat kaksijakoiset: toisaalta talouskasvu osoittaa hienoisia piristymisen merkkejä ja deflaatiopelot hellittävät, toisaalta EU:n yhtenäisyyttä ja euroa on alettu kyseenalaistaa epäonnistuneen yhteisen talouspolitiikan, pakolaisongelman ja näiden seurauksena nousevan populismin johdosta. Monessa keskeisessä euromaassa on merkittävät vaalit vuonna 2017. Ne saattavat aiheuttaa ainakin hetkellistä heiluntaa
markkinoilla.

Kenties paras näkyvyys Euroopassa on pitkissä koroissa, joiden suunta ylöspäin tullee jatkumaan USD-korkojen perässä. EKP:n keskeinen argumentti, deflaatiopelko, vesittyi nousevan inflaation seurauksena eikä siten tarjoa enää (teko)syytä jatkaa negatiivisten korkojen linjalla. EKP:n varsinainen syy velkakirjaostojen jatkumiselle onkin ilmeisesti huoli Etelä-Euroopan valtiolainojen korkotasosta.



23.1.2017 Jani Lehti
toimitusjohtaja, UB Omaisuudenhoito Oy

Kohta 30 vuotta sijoitusalalla toimineena olen ehtinyt nähdä taloudessa ja markkinoilla monenlaisia tilanteita. Hienot nousukaudet ja dramaattisen yllätykselliset notkahdukset ovat seuranneet toisiaan epäsäännöllisin väliajoin. Yhteistä useimmille tilanteille on ollut markkinoiden käyttäytyminen ennakko-odotuksista poikkeavalla tavalla tai reaalitalouden tilanteesta irtautuen. Tuoreimpana esimerkkinä toimikoon Donald Trumpin valinta Yhdysvaltain presidentiksi. Trumpin epätodennäköisenä ja jopa pelättynä pidetty valinta johti täysin ennakko-odotusten vastaisesti pörssikurssien iloiseen nousuralliin.

Osakkeiden kurssikehityksen ennustaminen on vaikeaa. Maailman terävimmät analyytikot ja salkunhoitajat tekevät parhaansa pystyäkseen ennakoimaan, miten heidän seuraamiensa osakkeiden kurssit kehittyvät. Tilastot kuitenkin kertovat, että 80 % ammattimaisista salkunhoitajista jää alle osakemarkkinoiden keskimääräisen tuoton. Syitä tähän on lukemattomia: huonot osakevalinnat, väärä ajoitus, yksittäisten riskien toteutuminen, vaikea markkinatilanne, korkeat kustannukset jne.

Pienennä riskiä hajautuksella

Miten sijoittaja voi välttää nämä sudenkuopat ja pystyy saavuttamaan edes markkinoiden keskimääräisen tai hitusen sitä paremman tuoton? Päällimmäisenä tuoton tuhoajana on mieleen jäänyt yksittäiseen yhtiöön liittyvän riskin toteutuminen. Kymmeneen osakkeeseen hajautetussa salkussa yhden yhtiön puoliintuminen syö tuotosta viisi prosenttia; tappio indeksille on kohtuullisen varma. Sadan yhtiön salkussa saman riskin toteutuminen vie tuotosta vain puoli prosenttia. Tärkein asia, minkä olen pääomamarkkinoista oppinut, onkin tämä: riskien hajauttaminen kannattaa aina. Mitä laajemmin sijoittaja pystyy hajauttamaan salkkunsa riskit, sitä todennäköisempää on, että salkku saavuttaa tuottotavoitteensa. Siteeraan tässä kollegaani, pitkän linjan salkunhoitajaa Aki Kostianderia, jonka motto on: ”Pääomamarkkinoiden ainoa ilmainen lounas on hajautus.”

Toinen säännöllisen epäsäännöllisesti pääomamarkkinoilla toistuva ilmiö on ylilyönti kurssikehityksessä. Näemme markkinoilla lähes vuosittain tilanteita, joissa pörssikurssit nousevat tai laskevat voimakkaasti ilman mitään erityisen painavaa syytä. Dramaattisen ylilyönnin mentyä ohi kursseilla on taipumus palautua sinne, mistä ne olivat tulossa ennen tätä voimakasta liikettä. Valitettavasti useimmat sijoittajat innostuvat ostamaan osakkeita silloin, kun nousuhuuma on kiihkeimmillään ja kurssit huipussaan – usein juuri ennen seuraavaa isoa laskua. Vastaavasti pörssikurssien laskiessa voimakkaasti syystä tai toisesta ja markkinatunnelman ollessa synkimmillään sijoittajilla on taipumus mennä paniikkiin ja muuttaa sijoituksiaan kiireesti rahaksi juuri silloin, kun hinnat ovat heikoimmillaan. Ylilyöntien tunnistaminen ja virheiden välttäminen näissä tilanteissa vaikuttaa merkittävästi sijoittajan saamaan tuottoon.

UB Smart – älykäs ratkaisu

Oma suosikkirahastoni UB Smart on rakennettu näiden kahden opin (hajauttamisen ja ylilyöntien tunnistamisen) varaan. UB Smart hajauttaa sijoituksensa mahdollisimman laajasti ja pyrkii näin eliminoimaan yksittäisten riskien toteutumisen. UB Smart sijoittaa globaalisti ja hajauttaa sijoituksensa kolmeen eri omaisuusluokkaan: korkoihin, osakkeisiin ja reaaliomaisuuteen. Eri omaisuusluokkien kehitys tasapainottaa salkkua ja tuottokehitys voidaan saada vakaaksi. UB Smartissa tavoitteena ei ole ennustaa, nousevatko tai laskevatko kurssit ensi viikolla tai seuraavassa kuussa. Sen sijaan Smart ottaa kantaa markkinoiden voimakkaisiin ylilyöntitilanteisiin silloin, kun niitä satunnaisesti ilmenee. UB Smart kasvattaa osakepainoaan silloin, kun markkina on negatiivisten uutisten painamana äärimmäisen ylimyyty. Vastaavasti Smart keventää osakepainoaan silloin, kun asiat maailmassa tuntuvat olevan kohdallaan ja pörssikurssit ovat nousseet voimakkaasti.

UB Smart on toiminut tällä strategialla nyt noin puolitoista vuotta ja sen vuosituotto on aloittamisesta lähtien ollut keskimäärin 9,4 %*. Suomen Sijoitustutkimus noteerasi rahastovertailussaan (Helsingin Sanomat 14.1.2017) UB Smartin riski-tuotto-suhteeltaan tehokkaimmaksi suomalaiseksi rahastoksi, mikä kertoo siitä, että yksinkertainen ja kurinalainen sijoitusstrategia toimii myös nykyisessä nopeasti muuttuvassa maailmassa.

*Rahaston sijoituspolitiikka on muuttunut olennaisesti 24.9.2015. Sitä edeltävä arvonkehitys on tapahtunut olosuhteissa, jotka eivät enää päde.

Rahastosijoittamiseen liittyy aina taloudellinen riski. Rahastoon tehdyn sijoituksen arvo voi nousta tai laskea, ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa varat osittain tai kokonaan. Rahaston historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta kehityksestä. Ennen sijoituspäätöksen tekemistä sijoittajan tulee tutustua rahaston avaintietoesitteeseen ja rahastoesitteeseen, jotka ovat saatavissa UB Omaisuudenhoito Oy:stä. Rahastoa hallinnoi UB Rahastoyhtiö Oy.