REIT-sijoittamisen aika
27.5.2015 Aki Kostiander
toimitusjohtaja, salkunhoitaja, UB Real Asset Management Oy

Tällä hetkellä kiinteistöyhtiöiden eli REIT:ien markkina tekee vastaavanlaista korjausliikettä kuin vuoden 2013 ”taper” -kriisissä*. Silloin korkotaso nousi nopeassa tahdissa reilusti ja markkinat ajautuivat ”risk off” -tilaan, jossa lähes kaikkea sijoitusriskiä myytiin. Reaaliomaisuussijoittajan näkökulmasta tällaisessa tilanteessa syntyy erinomainen mahdollisuus ostaa kiinteistöjä edullisesti. Mutta miten määritellä, koska markkina on ”edullinen”?

Alla olevassa kuvassa tarkastellaan globaalia listattua kiinteistömarkkinaa ja UB Global REIT -rahastoamme kahden vuoden takaisessa ”taper” -kriisissä ja tämänhetkisessä korjausliikkeessä. Kuten kuvasta käy ilmi, oli rahaston sijoituksilla painotettu osinkotuotto 4,4 % toukokuussa 2013. Nyt, kaksi vuotta (sekä 30 %:in arvonnousua) myöhemmin, osinkotuotto on edelleen 4,4 %. Tämä kertoo tietenkin siitä, että olemme onnistuneet kasvattamaan keskimääräistä osinkotuottoa muuttamalla allokaatiota jonkin verran, mutta myös siitä, että REIT:ien tulokset paranevat. Esimerkiksi Yhdysvalloissa REIT:it ovatkin kyenneet nostamaan osinkotuottoaan joka vuosi paria poikkeusvuotta lukuun ottamatta. Viimeisen kahden vuoden tarkastelujaksolla UB Global REIT -rahaston arvo on myös noussut n. 8 % kumuloitujen osinkojen vaikutuksesta.

RAHASTOKUVAGPR 250 World Index Euro tr (vihreä), UB Global REIT (keltainen)

Perinteinen ja yksinkertainen tarkastelumalli, jossa katsellaan osuuden arvokäyrää ja todetaan, että arvo voisi laskea jollekin aiemmalle tasolle, jättää huomiotta sen, että kyseessä on liikkuva maali, jossa REIT-salkun tai -indeksin arvoon kumuloituu arvoa ajan kanssa. Näin ollen tilanne, jossa esim. näiltä tasoilta pudottaisiin vuoden 2013 tasoille, painaisi REIT:ien kurssit suhteessa tasesubstanssiin reilusti diskontolle ilman, että varsinaisessa kiinteistömarkkinassa on välttämättä tapahtunut mitään.

Tällaiset hetket ovat mielestämme erinomaisia mahdollisuuksia lisätä REIT-sijoituksia ja ”lukita sisään” korkeampaa osinkotuottoa. Emme tosin osaa arvata absoluuttista pohjaa tai ennustaa markkinan liikkeitä, mutta keskimäärin tällainen ”paluu keskiarvoon” (mean reversion) -sijoittaminen toimii hyvin reaaliomaisuusluokissa.

* Tapering on termi, jolla tarkoitetaan keskuspankin rahapoliittisten elvytystoimien asteittaista vähentämistä. Yhdysvalloissa ”tapering”-huolet liittyivät ajanjaksoon, jolloin keskuspankki Fed vähensi joukkolainojen ostoja markkinoilta.