Kiinteistömarkkinat ja korkojen nousu Yhdysvalloissa
15.9.2015 Aki Kostiander
salkunhoitaja, UB Real Assets

Yhdysvaltain keskuspankin, Fedin, koronnosto on pöydällä tällä viikolla eikä tilanne mielestäni ole ”koskaan” ollut näin kimurantti. Markkinoilla on odotuksia ja perusteluita sekä korkojen noston puolesta että vastaan. Noin yleisesti korkojen nousu on hyvä asia, sillä se tavallaan diskonttaa inflaatiota ja talouskasvua (varsinkin nouseva tuottokäyrä). Tällä hetkellä maailma painii kuitenkin deflaatioaallon kourissa, joten on hyvin vaikeaa nähdä, että korot nousisivat. Mikäli Fed nostaisi ohjauskorkoa, on sillä kasvua ja markkinaa heikentävä vaikutus ja tällöin pitkien korkojen tulisi laskea. Euroopassa korkotaso ei voi – eikä saa – nousta. Mikäli Etelä-Euroopan maiden korkotaso nousee liikaa, on koko europrojekti vaarassa. Suurin tekninen uhka Fedin koronnostosta on se, että kehittyvät markkinat ja Kiina myyvät suuria määriä US Treasury ja eurovaltioiden lainoja puolustaakseen valuuttaansa (valuuttapako). Tämä olisi todennäköisesti väliaikaista ja tällaiset turbulenssit johtavat yleensä siihen, että turvasatamina pidetyt valuutat ja korot kuten Yhdysvaltain dollari ja euro pärjäävät hyvin.

Lyhyellä tähtäimellä tapahtuvat korkopiikit, jotka yleensä hermostuttavat sijoittajia ja saavat aikaan jonkinlaista REIT*-myyntiä sekä johtavat positiiviseen korrelaatioon korkojen ja REIT:ien välillä, ovat yleensä väliaikaisia. Empiiriset tutkimukset (alla oleva kuva NAREIT:in yhteenvedosta, jossa koronnousut vuodesta 1995), joihin olemme aiemminkin viitanneet, osoittavat, että REIT:it korjaavat takaisin mahdollisen heikomman kehityksen noin 6–12 kuukauden aikana. Näin tapahtui muun muassa juuri 2013 koetun ”taper” -kriisin jälkeen, kun Yhdysvaltojen keskuspankin pääjohtaja viittasi QE:n eli määrällisen elvytyksen asteittaiseen lopettamiseen. Tuolloin REIT:it laskivat väliaikaisesti ja palautuivat seuraavan vuoden aikana. Seuraavat kaksi vuotta antoivat hyvän noin 9,5 % vuosituoton sijoittajalle siinäkin tapauksessa, että olisi sijoittanut juuri nousun huipulla ennen korjausliikettä.

Kiinteistöt nykytilanteessa mielenkiintoinen omaisuusluokka

Pitkällä aikavälillä korkojen heilunnalla tai sen miettimisellä ei ole niin niin suurta merkitystä kiinteistösijoittajalle tai REIT-sijoittajalle kuin esimerkiksi aktiiviselle osake- tai korkosalkunhoitajalle. Korot nousevat ja laskevat, lyhyen aikavälin tuottoheiluntaa tulee ja menee, mutta alla oleva kymmenien tuhansien kiinteistöjen massa ja sen vuokrakassavirta laajassa REIT salkussa ”pakottaa” vääjämättä portfolion arvoa ylöspäin korkoa korolle periaatteen toimiessa pitkällä aikavälillä.

Kärsivällinen REIT-sijoittaja voi nytkin käyttää tilaisuutta hyväkseen ja ostaa edullisesti sekä hajautetusti erinomaista ”yieldiä” ja ”hard asset” -omaisuusluokkaa tämän korjausliikkeen aikana. Keskuspankit ovat ”likviditeettiansassa” ja joutuvat reagoimaan pitkien korkojen nousuun Japanin tavoin. Mitä enemmän QE:tä (rahapoliittista elvytystä) sitä enemmän maailmalla liikkuu likvidiä pääomaa, joka etsii tuottoa. Kiinteistömarkkinan tuottotasot ovat tähän nähden erittäin korkealla tasolla (poislukien eräät prime CBD markkinat). Näkisin edelleen, että kiinteistömarkkina on mielenkiintoisin omaisuusluokka kaikista vaihtoehdoista varsinkin, jos sitä voi ostaa hajautetusti ja likvidisti kuten esimerkiksi fiksusti hajautetun REIT -rahastosalkun kautta.

*REIT on lyhenne sanoista Real Estate Investment Trust. REIT-lainsäädännössä kiinteistöyhtiöt vapautetaan yhtiöverosta tietyin edellytyksin.

Listed Equity REIT Returns during Episodes of Rising Interest Rates Since January 1.1995

taulukko_narena

NAREIT:in (Yhdysvaltojen REIT yhdistys) tekemä vertailu koronnousujen vaikutuksesta REIT:eihin 1995 alkaen. Vertailusta voidaan todeta, että korkojen nousu on johtanut negatiiviseen vaikutukseen varsin harvoin.