Reaaliomaisuuden suosio kasvaa
21.9.2017 Haastattelussa johtaja Timo Ronkainen

Reaaliomaisuuden, kuten kiinteistöjen, metsän ja infrastruktuurin suosio salkussa on nousussa. Reaaliomaisuuteen voi sijoittaa esimerkiksi UB:n huhtikuussa lanseeratun reaaliomaisuusrahaston kautta, jolloin yhdellä sijoituksella saa laajasti hajautetun salkun kiinteistöjä, metsää ja infrastuktuuria. Rahaston tavoiteltu riskitaso on matalampi kuin osakemarkkinoilla keskimäärin.

Miksi sijoittaminen reaaliomaisuuteen on juuri nyt niin pinnalla, johtaja Timo Ronkainen UB:ltä?

“Pitkään jatkunut matalien korkojen aika yhdistettynä osakekurssien nousuun on saanut sijoittajat etsimään vaihtoehtoja, jotka tarjoaisivat tasaista kassavirtaa ja joiden arvostus olisi järkevällä tasolla. Pitkäaikaiselle sijoittajalle merkityksellistä on myös se, että reaaliomaisuus tarjoaa suojan inflaatiota vastaan. Inflaatio on ollut hyvin alhaista viime vuosina, mutta ennen pitkää inflaatio alkaa todennäköisesti jälleen kiihtyä.”   

Kiinteistöön ja metsään sijoittaminen on tuttu juttu, mutta mihin infrastruktuurissa sijoitetaan?

“Infrastruktuurilla tarkoitetaan yhteiskunnan yleisiä palvelujärjestelmiä kuten sähkön- ja kaasunjakelua, vesilaitoksia, satamia, lentokenttiä ja tietulliyhtiötä. Infrastruktuuri kiinnostaa sijoittajia juuri sen tarjoaman vakauden ja ennustettavuuden vuoksi.

Infraliiketoiminnat ja -yhtiöt ovat usein kansallisia tai alueellisia monopoleja ja niiden toimintaa säännellään viranomaisten toimesta. Suomessa infrastruktuuri on valtion ja kuntien omistuksessa. Maailmalla sen sijaan on usein valittu malli, jossa infrayhtiöitä on yksityistetty joko osittain tai kokonaan. Sitä kautta sijoittajilla on mahdollisuus sijoittaa infraliiketoimintoihin pörssin välityksellä samaan tapaan kuin minkä tahansa muun toimialan osakkeisiin. Helpointa on sijoittaa infrastruktuuriin hajautetun rahastosalkun kautta.” 

Miksi reaaliomaisuuteen kannattaa sijoittaa?

“Sen lisäksi, että reaaliomaisuus tarjoaa sijoittajalle erinomaisen suojan inflaatiota vastaan, se tuottaa myös kassavirtaa.

Reaaliomaisuus voidaan jakaa kassavirtaa tuottaviin kohteisiin, joita ovat esimerkiksi kiinteistöt, metsä- ja maatalousmaa sekä kohteisiin, joiden tuotto perustuu lähtökohtaisesti odotettuun arvonnousuun. Tällaisia ovat esimerkiksi jalometallit ja taide.

Monet kassavirtaa tuottavat reaaliomaisuuskohteet tarjoavat tällä hetkellä sijoittajalle hyvin kilpailukykyisen kassavirtatuoton verrattuna esimerkiksi korkosijoituksiin tai usein myös osakkeiden osinkotuottoihin.

Reaaliomaisuus myös tasapainottaa sijoitussalkun käyttäytymistä erilaisissa markkinatilanteissa, koska korkotason muutos tai osakekurssien heilunta ei välttämättä suoraan heijastu reaaliomaisuuskohteiden hintoihin.”

Kenelle reaaliomaisuussijoittaminen sopii? Sopiiko se ihan tavallisille ihmisille?

“Reaaliomaisuussijoittaminen sopii kaikille ja rahastojen kautta pääsee sijoittamaan jo pienellä summalla.”

Miten reaaliomaisuuskohteet valitaan? Mistä UB:lla tiedetään mihin ulkomailla kannattaa sijoittaa?

“Reaaliomaisuussijoittamiseen pätevät samat kultaiset ohjeet kuin mihin tahansa sijoittamiseen. Me UB:lla pyrimme rakentamaan tasapainoisia, mahdollisimman hyvin hajautettuja reaaliomaisuussalkkuja, joiden tavoitteena on tarjota kiinteistö-, infra- tai metsämarkkinan tuoton mahdollisimman matalalla riskillä.

Hyvin mietityillä perusteilla rakennettu ja hajautettu salkku on kokonaisuus, jonka tuotto-odotusta voi ennustaa pidemmällä aikavälillä helpommin kuin yksittäisen sijoituskohteen kehitystä.

Kiinteistösijoittajana tavoittelemme hyvää ja vakaata vuokratuottoa. Infrasijoittajana etsimme järkevästi arvostettuja aitoon infraan keskittyviä yhtiöitä ja metsäsijoittajana metsäkiinteistöjä, jotka täyttävät rahastoille asetetut tuottotavoitteet järkiperäisen metsänhoidon keinoin.

Kurinalaisen, hyvään hajautukseen ja riskien hallintaan perustuvan sijoitusprosessimme avulla olemme menestyneet kansainvälisestikin tarkastellen erinomaisesti nimenomaan kansainvälisissä kiinteistö- ja infrarahastosijoituksissa. Kyllä meillä Suomessakin osataan!”

Omistaako UB ihan fyysisesti esimerkiksi sähköverkkoja Kiinassa tai lentokenttiä Aasiassa?

“Rahastomme sijoittavat pörssilistattujen kiinteistö- ja infrayhtiöiden osakkeisiin. Nämä yhtiöt voivat puolestaan omistaa esimerkiksi sähköverkkoja Kiinassa. Sijoitus listattuun yhtiöön tarjoaa meille mahdollisuuden pienentää yksittäiseen sijoituskohteeseen liittyvää riskiä ja irtautua mistä tahansa sijoituksesta helposti myymällä yhtiön osakkeet. Rahastomme omistavat satoja tai jopa tuhansia erilaisia reaaliomaisuuskohteita eri puolilla maailmaa..” 

Reaaliomaisuus tuottaa tavallisesti myös kassavirtaa. Mitä se käytännössä tarkoittaa?

“Esimerkiksi kiinteistösijoittaja saa omistamistaan kiinteistöistä vuokratuottoja ja metsänomistaja puolestaan saa tuottoja myymällä puuta.

Pörssilistattujen kiinteistöyhtiöiden tapauksessa vuokratuotot maksetaan yhtiön omistajille osinkojen muodossa. Sijoitamme maailmalla pääosin niin sanottuihin REIT-yhtiöihin. REIT-lainsäädäntö velvoittaa yhtiöt jakamaan pääosan saamistaan vuokratuotoista osinkoina omistajilleen. Yhtiö välttyy puolestaan maksamasta yhtiöveroa. Kiinteistörahastosijoitus on useimmille verotehokkain tapa sijoittaa kansainvälisiin kiinteistöihin ilman ylimääräisiä kommervenkkejä.”

Reaaliomaisuus mielletään yleensä epälikvidiksi, onko sijoituksesta halutessaan vaikea päästä eroon?

“Rahastomuotoinen sijoitus parantaa usein merkittävästi reaaliomaisuussijoituksen likviditeettiä. Hyvin hajautettu, tuhansia kiinteistökohteita sisältävä rahastosijoitus on myytävissä päivittäin, kun taas esimerkiksi yksittäisen asunto-osakkeen tai huoneiston myyminen voi viedä joskus jopa kuukausia. Toisaalta reaaliomaisuussijoittaminen on kuitenkin luonteeltaan pitkäaikaista sijoittamista, joten hyvä likviditeetti ei itsessään ole peruste sijoittaa reaaliomaisuuteen.” 

Oletko itse sijoittanut reaaliomaisuuteen?

“Kyllä, omistan sekä metsää että kiinteistöjä ja infraa UB:n REIT- ja infrarahastojen kautta.”