Hållbarhetsrelaterade upplysningar

a) Sammanfattning

 

SFDR-klassificering*: artikel 8, fonden främjar hållbarhetsfaktorer 

 

Fonden investerar i fastigheter och utvecklar samt underhåller de fastigheter som den äger. Fonden deltar i utvecklingen och förvaltningen av de fastigheter som den har i sitt förfogande, därmed kan fonden inverka på byggnadslösningar som beaktar miljön och på fastigheternas användning och underhåll under fastighetens livscykel. Uppmärksamhet fästs bl.a. vid fastigheternas energieffektivitet, användningen av förnybar energi och valet av material samt hållbarheten i hyresgästernas verksamhet (t.ex. vattenanvändning, återvinningslösningar). Fonden förutsätter dessutom att investeringsobjekten följer praxis för god styrning (FN:s Global Compact).

 

De miljörelaterade och sociala egenskaper som fonden främjar är begränsningen av och anpassningen till klimatförändringarna. Fonden främjar hållbarhetsfaktorer som en del av investeringsverksamheten genom att i investeringsanalysen inkludera upplysningar om miljörelaterade, sociala och styrningsrelaterade hållbarhetsfaktorer samt huvudsakliga negativa konsekvenser, samt genom att hantera sina investeringsobjekt med hänsyn till hållbarhetsaspekter. Fonden strävar efter att främja hållbarhetsfaktorer i sina investeringsobjekt under investeringens gång genom aktiv förvaltning av fastigheterna.

 

Fonden övervakar hållbarhetsutvecklingen i sina investeringsobjekt med hjälp av specifika indikatorer på fastighets- och portföljnivå. Som indikatorer används flera för fastighetsbranschen typiska mått på energieffektivitet, energi- och vattenförbrukning. Uppgifterna för att övervaka och rapportera hållbarhetsindikatorerna samlas in direkt från fondens fastighetsobjekt.

 

Fondens ansvarsfullhet, hållbarhetsfaktorer och hållbarhetsrisker rapporteras regelbundet i fondspecifika rapporter. Fonden har inget jämförelseindex.

• I enlighet med EU:s förordning 2019/2088 om hållbarhetsrelaterade upplysningar som ska lämnas inom den finansiella sektorn (SFDR) har United Bankers fonder klassificerats i tre klasser när det gäller beaktandet av hållbarhetsfaktorer: Vanliga fonder enligt artikel 6 integrerar hållbarhetsrisker i sin verksamhet. Fonder enligt artikel 8 främjar hållbarhetsfaktorer vid sidan av övriga egenskaper. En del av dessa fonder har ytterligare förbundit sig att göra en del av sina investeringar i hållbara investeringsobjekt. Fonder enligt artikel 9 har som mål att göra hållbara investeringar. 

 

b) Inga mål för hållbar investering

 

Denna finansiella produkt främjar miljörelaterade och sociala egenskaper, men har inte hållbar investering som mål.

 

c) Den finansiella produktens miljörelaterade eller sociala egenskaper

 

De miljörelaterade och sociala egenskaper som fonden främjar är begränsningen av och anpassningen till klimatförändringarna. Fonden investerar i fastigheter och utvecklar samt underhåller de fastigheter som den äger. Fonden deltar i utvecklingen och förvaltningen av de fastigheter som den har i sitt förfogande, därmed kan fonden inverka på byggnadslösningar som beaktar miljön och på fastigheternas användning och underhåll under fastighetens livscykel. Uppmärksamhet fästs bl.a. vid fastigheternas energieffektivitet, användningen av förnybar energi och valet av material samt hållbarheten i hyresgästernas verksamhet (t.ex. vattenanvändning, återvinningslösningar). Fonden förutsätter dessutom att investeringsobjekten följer praxis för god styrning.

 

d) Investeringsstrategi

 

Fondens tillgångar investeras i fastighetsobjekt i Finland. Fastighetsobjekten som fonden investerar i kan vara färdiga objekt och/eller objekt under byggnad (t.ex. nybyggnation samt ombyggnads- och renoveringsprojekt). Investeringarna görs genom att förvärva bostadsaktiebolag och enskilda bostäder som ägs till 100 % av fonden.Som en del av sin investeringsstrategi främjar fonden hållbarhetsfaktorer genom att inkludera information om miljö-, samhälls- och styrningsrelaterade hållbarhetsfaktorer samt huvudsakliga negativa konsekvenser i investeringsanalysen, och genom att förvalta sina investeringsobjekt med hänsyn till hållbarhetsaspekter. Fonden strävar efter att främja hållbarhetsfaktorer i sina investeringsobjekt under investeringens gång genom aktiv förvaltning av fastigheterna. Fonden gör urval baserat på information integrerad i investeringsanalysen för att främja miljö- och samhällsrelaterade egenskaper och strävar efter att investera i objekt vars miljömässiga och sociala prestanda är på en god nivå jämfört med relevanta jämförelsegrupper, eller i objekt där det finns potential att förbättra miljö- och samhällsrelaterade egenskaper och därmed skapa mervärde genom aktivt ägande med fokus på hållbarhetsfaktorer (t.ex. förbättring av energieffektiviteten) under investeringens gång.Investeringsobjektens goda styrning bedöms i enlighet med United Bankers principer för ansvarsfulla investeringar. Överensstämmelse med OECD:s riktlinjer för multinationella företag, FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter samt tillhörande konventioner och deklarationer analyseras som en del av due diligence-processen före investeringsbeslutet. Överensstämmelsen följs upp under investeringens gång och rapporteras i samband med fondens regelbundna rapportering. Analys, uppföljning och rapportering baseras på analys av fastighetsobjekten före investeringen och uppföljningsdata insamlad från fastigheterna under investeringens gång. Fonden investerar inte i objekt som bryter mot ovan nämnda normer och konventioner. Om en normöverträdelse inträffar under investeringens gång, strävar fonden efter att påverka objektet för att åtgärda situationen inom rimlig tid. Om situationen inte kan åtgärdas inom rimlig tid, avvecklas investeringen.

 

Fonden investerar inte i objekt som finns på United Bankers exkluderingslista. Exkluderingslistan finns tillgänglig på sidan Ansvarsfulla investeringar.

Mer information om investeringsstrategin: UB Asuntorahasto

 

e) Andel av investeringar

 

Fonden främjar miljörelaterade och sociala egenskaper. Fonden har inte förbundit sig att göra hållbara investeringar.

 

f) Övervakning av miljörelaterade eller sociala egenskaper

 

De hållbarhetsindikatorer som används för att övervaka de miljörelaterade och sociala egenskaper som fonden främjar är fastigheternas energiförbrukning, fastigheternas energieffektivitet, användningen av förnybar energi, energins koldioxidavtryck och kolintensitet. Dessutom kan fonden övervaka fastigheternas vattenförbrukning och avfall, i de fastigheter som ägs till 100 procent. Hållbarhetsindikatorerna baserar sig på uppgifter om förbrukning som samlats in från fastigheterna och på beräkningar som gjorts i enlighet med bästa internationella praxis. Utöver detta kan även andra för fastighetsbranschen typiska hållbarhetsindikatorer användas, som är lämpliga för att beskriva fastighetsportföljens egenskaper.Utöver detta kan fonden välja att delta i den årliga internationella GRESB Real Estate Assessment-hållbarhetsjämförelsen inom fastighetsbranschen. Beslutet om att delta i jämförelsen fattas av portföljförvaltningen. Mer information om bedömningen och jämförelsen: https://www.gresb.com/nl-en/real-estate-assessment/.

 

United Bankers följer fondens hållbarhetsindikatorer. Fondens portföljförvaltning och ESG-experter samt United Bankers hållbarhetsstyrgrupp följer regelbundet utvecklingen av fondens hållbarhetsindikatorer. Dessutom övervakas fondens hållbarhetsrisker och deras utveckling och förändringar i enlighet med United Bankers riktlinjer för hantering av hållbarhetsrisker. United Bankers rapporterar årligen offentligt om utvecklingen av fondens hållbarhetsindikatorer och hållbarhetsrisker i fondspecifika offentliga rapporter.

 

g) Metoder

 

De hållbarhetsindikatorer som används för att övervaka de miljörelaterade och sociala egenskaper som fonden främjar är fastigheternas energiförbrukning, fastigheternas energieffektivitet, användningen av förnybar energi, energins koldioxidavtryck och kolintensitet. Dessutom kan fonden övervaka fastigheternas vattenförbrukning och avfall, i de fastigheter som ägs till 100 procent. Utöver detta kan även andra för fastighetsbranschen typiska hållbarhetsindikatorer användas, som är lämpliga för att beskriva fastighetsportföljens egenskaper.Hållbarhetsindikatorerna baserar sig på uppgifter som samlats in från fastigheterna (t.ex. energiförbrukningsdata) och på beräkningar som gjorts i enlighet med bästa internationella praxis. Förbrukningsdata samlas in årligen från fastigheterna och beräknas samt rapporteras för alla fastigheter i enlighet med fondens ägarandel. Metoder och praxis relaterade till fondens hållbarhetsindikatorer strävar efter att ständigt utvecklas, och de använda beräkningsprinciperna samt datatäckningen för rapporteringen anges i fondens rapporter för varje rapporterad indikator. Till exempel baseras fondens beräkning av koldioxidutsläpp på metodologin enligt Greenhouse Gas-protokollets Corporate Standard. Scope 2 och Scope 3-utsläpp har beräknats genom att multiplicera de rapporterade energiförbrukningssiffrorna med genomsnittliga utsläppsfaktorer baserade på plats. Växthusgasutsläpp beräknas för el och fjärrvärme med hjälp av absoluta förbrukningsdata. Energikällorna för den energi som förbrukas i fastigheterna har beräknats enligt den nationella elens residualmix som upprätthålls av Energiavirasto. Fjärrvärme beräknas enligt Energiateollisuus fjärrvärmestatistik.

 

h) Datakällor och databehandling

 

Analys, uppföljning och rapportering av upplysningar om miljörelaterade och sociala egenskaper baserar sig i första hand på data som insamlats om investeringsobjekten. Utöver dessa används även objekt- eller portföljsspecifika utredningar som utarbetats av experter inom fastighetsbranschen. Utöver dessa kan fonden använda data från internationella hållbarhetsdatabaser (Sustainalytics och Morningstar) eller andra databaser och statistiker samt data om kolutsläpp och klimatmål som publicerats av Carbon Disclosure Project-initiativet. Därtill kan som stöd för portföljförvaltningen också användas andra datakällor som United Bankers anser vara tillförlitliga, såsom nationella energistatistikuppgifter och faktorer.För att säkerställa datakvaliteten strävar vi efter att använda globala, välrenommerade hållbarhetsdatabaser och analysmetoder, samt välrenommerade fastighetsexperter med hög kompetens. United Bankers strävar efter att säkerställa att de dataleverantörer vi använder har exakta och standardiserade processer för att säkerställa datakvaliteten och korrigera felaktiga uppgifter. Vid val av nya datapaket och tjänsteleverantörer gör United Bankers en noggrann jämförelse och analys av de olika leverantörernas datakvalitet, täckning, metodik och tillförlitlighet. Vanligtvis samlar och producerar många olika aktörer ESG-data från fondens fastighetsobjekt, och United Bankers strävar efter att säkerställa datakvaliteten genom att kräva enhetliga internationella metoder från olika tjänsteleverantörer. Vid behov kan United Bankers också sträva efter att säkerställa datakvaliteten och korrektheten genom att granska data mellan olika källor.

 

Uppgifterna behandlas noggrant i United Bankers och ESG-tjänsteleverantörers datasystem. Vid hanteringen av uppgifterna strävar man efter att säkerställa att de använda uppgifterna visas korrekt i fondens rapportering genom att granska de rapporterade uppgifterna och de uppgifter som finns i källorna. Det är möjligt att alla nödvändiga uppgifter (t.ex. uppgifter om energiförbrukning) inte kan samlas in från alla fondens investeringsobjekt. I sådana fall utelämnas uppgifterna för dessa objekt från rapporteringen och analyserna, vilket resulterar i en smalare datatäckning, eller så används uppskattningar enligt internationell praxis för liknande objekt. Valet görs beroende på vilken typ av hållbarhetsindikator det handlar om. Generellt sett rapporteras inte fastigheternas förbrukningsdata baserat på uppskattningar. I rapporteringen strävar man efter att tydligt redovisa den datatäckning och de datakällor som rapporteringen, uppföljningen och analyserna baseras på.Andelen av de uppgifter som bedöms beror på hållbarhetsindikatorn och den undersökta hållbarhetsfaktorn, och det är inte möjligt att entydigt fastställa andelen bedömda uppgifter av all hållbarhetsinformation som helhet. I de fall där rapporterade uppgifter finns tillgängliga används i första hand rapporterade uppgifter. Om rapporterade uppgifter inte är tillgängliga kan uppgifter baserade på uppskattningar från ESG-tjänsteleverantörer användas.

 

i) Begränsningar för metoder och data

 

Hållbarhetsdata är ännu inte helt standardiserade och alla målbolag rapporterar inte omfattande data. Detta medför utmaningar för jämförbarheten mellan målbolagen. Olika tjänsteleverantörer kan ha olika metoder för att sammanställa, utvärdera och analysera data. Därför har United Bankers noggrant granskat tjänsteleverantörernas metoder och säkerställt deras lämplighet för fondens ändamål. Det är möjligt att de använda hållbarhetsdatabaserna trots detta innehåller begränsad eller ingen information om vissa av fondens investeringsobjekt. I sådana fall är det möjligt att bedöma främjandet av investeringens miljö- och samhällsrelaterade egenskaper endast utifrån tillgänglig information. Det är också möjligt att de använda hållbarhetsdatabaserna uppdateras med några månaders fördröjning. Eftersom ESG-databasernas information huvudsakligen baserar sig på företagens rapportering och därmed beskriver förfluten tid, återspeglar de inte nödvändigtvis investeringarnas framtida ESG-prestanda eller framtida ESG-risker. Både datatäckning och aktualitet kan påverka analysen och rapporteringen.I fondens rapportering strävar man efter att presentera tidsserier för relevanta indikatorer, vilket gör det möjligt att följa utvecklingen av hållbarhetsindikatorer och främjandet av hållbarhetsfaktorer över tid. På så sätt kan man även följa upp uppnåendet av de önskade egenskaperna på längre sikt. I rapporteringen strävar man efter att transparent presentera den datatäckning och information som rapporteringen och uppföljningen baserar sig på. För att mildra begränsningarna i informationskällorna säkerställer vi att lämpliga försiktighetsåtgärder tillämpas på dataleverantörerna och att datakvaliteten övervakas. United Bankers strävar efter att välja och utveckla de informationskällor som används.

 

j) Due diligence

För fondens investeringsobjekt tillämpas behörig omsorg och varje investeringsobjekt utvärderas noggrant innan ett investeringsbeslut fattas (så kallad due diligence). I detta sammanhang undersöks noggrant de risker och möjligheter som är förknippade med det potentiella investeringsobjektet, även ur hållbarhetsfaktorers och hållbarhetsriskers perspektiv. Under due diligence-processen utvärderas vanligtvis investeringens lämplighet i förhållande till United Bankers principer för ansvarsfulla investeringar samt fondens investeringsstrategi och mål, hållbarhetsrisker, huvudsakliga negativa konsekvenser, investeringens egenskaper ur ett klimatperspektiv, överensstämmelse med EU:s taxonomi, efterlevnad av god styrningspraxis och överensstämmelse med internationella normer. Utredningen och dess dokumentation följer United Bankers interna riktlinjer för genomförande av due diligence.

 

k) Strategier för engagemang

 

Fonden strävar efter att påverka sina investeringsobjekt som en aktiv ägare, bland annat genom att påverka lösningar relaterade till fastighetens användning och underhåll under fastighetens livscykel. Fonden följer United Bankers principer för ägarstyrning, där hållbarhetsaspekter beaktas. Dessa principer och tillhörande rapportering har publicerats på United Bankers webbplats: Ansvarsfullhet

 

Fonden deltar i United Bankers allmänna gemensamma påverkansaktiviteter i den mån de är relaterade till fondens verksamhetsområde. Dessa inkluderar bland annat Carbon Disclosure Project (CDP)-kampanjen, där United Bankers deltar i investerarbrev som skickas till investeringsobjekt, och uppmuntrar företag att rapportera mer transparent om klimat- och miljöfrågor samt att sätta vetenskapligt baserade klimatmål enligt SBTi-initiativet.Påverkansaktiviteter rapporteras fondspecifikt årligen som en del av fondens regelbundna hållbarhetsrapportering. Dessutom rapporteras påverkansaktiviteter årligen som en del av United Bankers rapportering om genomförandet av principerna för ägarstyrning. Mer information om påverkanspolitiken och påverkansaktiviteter finns på: Ansvarsfulla investeringar

 

l) Valt referensvärde

 

För denna fond har inget officiellt index valts som referensvärde.