Ajankohtaista

Suomen kiinteistömarkkinan transaktiovolyymi oli vuonna 2024 matalin kahteentoista vuoteen. Vuonna 2022 alkanut korkotason nousu, inflaatiopiikki ja kansainvälisen rahoitusympäristön muutos kiinteistöille negatiivisemmaksi hidastivat kiinteistökaupankäyntiä, ja markkinatoimijat jäivät odottamaan kiinteistöjen uudelleen hinnoittelua.

Käännekohta: Vilkastumisen merkkejä keväällä 2025

Tilanne kiinteistömarkkinoilla alkoi muuttua vuoden 2025 alkupuolella. KTI Kiinteistötiedon elokuun tilastojen mukaan kaupankäyntivolyymi vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla oli 1,7 miljardia euroa, mikä tarkoittaa noin 30 %:n kasvua vuoden 2024 vastaavaan ajankohtaan nähden. Lisäksi KTI arvioi, että vuonna 2025 transaktiomäärä nousee selvästi korkeammaksi kuin edellisenä vuonna, kun kysyntä elpyy korkojen laskiessa ja rahoituksen saatavuuden parantuessa. 

Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat, Rakli ry, ennustaa puolestaan koko vuoden kiinteistökauppavolyymiksi noin 3,0 miljardia euroa, mutta vuoden 2026 volyymiksi jo 3,75 miljardia euroa. Tämä tarkoittaisi merkittävää nousua suhteessa muutaman viime vuoden volyymeihin. Vilkastuneesta kaupankäynnistä ja positiivisista tulevaisuudenennusteista voidaan päätellä kiinteistömarkkinoiden pohjan olevan käsillä.

Ulkomaisten sijoittajien kiinnostus herää uudestaan

Kevään aikana ulkomaisten sijoittajien osuus transaktioista kasvoi merkittävästi. Yli puolet ensimmäisen vuosipuoliskon kaupoista oli ulkomaisten kiinteistösijoittajien tekemiä. Kiinteistömarkkinatoimijat ennustavat sijoittajakysynnän elpymistä, koska korot ovat laskeneet, ja ostajien ja myyjien väliset hinnoittelunäkemykset ovat lähentyneet markkinoilla. 

Miksi käänne tapahtuu nyt?

Suurin yksittäinen tekijä on korkotason lasku, joka parantaa rahoituksen saatavuutta ja alentaa rahoituskustannuksia. Lisäksi inflaatiopiikki on ohi, talous elpyy maltillisesti ja reaalipalkat alkavat kasvaa. Kiinteistöjen arvot ovat laskeneet nyt reilun kahden vuoden ajan. Historiallisesti tarkasteltuna kiinteistöjen arvonlaskut ovat kestäneet markkinasykleissä puolestatoista kahteen vuoteen. Kiinteistömarkkinassa hinnat eivät lähde rakettimaiseen nousuun, vaan arvojen nousu tapahtuu pidemmällä ajanjaksolla. 
Yhteenveto kiinteistömarkkinan positiivisen käänteen merkeistä on seuraava:

1.    Rahoitusolosuhteiden parantuminen: laskenut korkotaso ja helpottunut rahoituksen saatavuus ovat elvyttäneet sijoittajien toimintaa.
2.    Ulkomaisten sijoittajien paluu: kasvanut kiinnostus nostaa markkinan likviditeettiä ja arvoa.
3.    Alueellinen ja laadullinen polarisaatio: hyvät kohteet kasvukeskuksissa erottuvat entistä vahvemmin positiivisessa valossa.

Kassavirta on kuningas

Kiinteistösijoittamisessa vuokratuotot ovat avainasemassa. Vuokratuotosta muodostuu kohteen nettotuotto vähentämällä omistajalle maksettavaksi tulevat kohteen ylläpitokulut. Kohteen nettotuottoa voidaan parantaa pääasiassa kahdella eri tavalla: vuokraa voidaan neuvotella korkeammaksi tai ylläpitokuluja pienemmiksi. Lisäksi kohteen nettotuottoa voidaan parantaa aktiivisella vuokraustyöllä. Hyvä esimerkki kohteen vuokratuottojen parantamisesta on UB Suomi Kiinteistöt -rahaston Porvoosta omistaman liiketilakohteen kaikkien vuokrasopimusten uudelleen neuvottelu kevään aikana. Samalla kohteen vuokralaiset vaihtuivat pääosin uusiin. Rahasto oli hankkinut Porvoon Kuninkaanportin liikekiinteistöalueella sijaitsevan kiinteistön omistukseensa kesällä 2022. Rahasto näki kohteessa ostovaiheessa kehityspotentiaalia vuokrauksellisesti. Ostohetkellä kiinteistössä oli viisi vuokralaista, joille oli vuokrattu noin 75 % kiinteistön tiloista, ja kiinteistön vuokrasopimusten keskipituus oli kaksi vuotta. Kiinteistössä oli myös suuri yleisessä käytössä oleva käytävätila. Keväällä 2025 rahastolle avautui suunnitellusti mahdollisuus neuvotella kohteen vuokrasopimukset uusiksi. Kevään neuvottelujen tuloksena kiinteistön päävuokralaisiksi ovat tulossa syksyn 2025 ja alkuvuoden 2026 aikana Jula ja Ahlsell. Kiinteistön nykyisistä vuokralaisista Eurokangas jatkaa kiinteistössä. Uusien vuokrausten myötä kiinteistön vuokrausaste on 100 %. Samalla myös vuokrasopimusten keskipituus kasvoi 7,6 vuoteen ja valtaosa aiemmin yhteiskäytössä olleesta käytävätilasta vuokrattiin. Mitä onnistunut vuokraus teki kiinteistön omistajalle tulevalle nettokassavirralle? Vuokrausten myötä nettokassavirta yli kaksinkertaistui verrattuna ostovaiheen nettokassavirtaan.   

Vastuulliset muutostyöt osana vuokrausstrategiaa 

ESG-näkökulmat ovat yhä keskeisemmässä roolissa kiinteistösijoittamisessa, ja ne vaikuttavat myös vuokrauksen yhteydessä tehtäviin muutostöihin. Porvoon Kuninkaanportin liikekiinteistön vuokrausprosessin yhteydessä UB Suomi Kiinteistöt -rahasto toteuttaa useita vastuullisuutta edistäviä toimenpiteitä. Kiinteistön tiloihin asennetaan muun muassa energiatehokkaat LED-valaisimet, jotka vähentävät sähkönkulutusta ja parantavat tilojen valaistusolosuhteita lisäten käyttäjien hyvinvointia ja viihtyvyyttä. Lisäksi ilmanvaihtojärjestelmää päivitetään osassa kiinteistöä vastaamaan nykyisiä energiatehokkuusvaatimuksia ja uudet vesikalusteet vaihdetaan vettä säästäviin malleihin. 
Kiinteistössä on myös maalämpöjärjestelmä sekä aurinkopaneelit, jotka tuottavat uusiutuvaa energiaa kiinteistön tarpeisiin. Nämä ratkaisut muodostavat kiinteistön vastuullisen energiapohjan, ja vuokrauksen yhteydessä tehdyt muutostyöt täydentävät tätä kokonaisuutta entisestään. Maalämpö energiamuotona vähentää fossiilisten polttoaineiden käyttöä, ja aurinkopaneelit tukevat kiinteistön omavaraisuutta sekä pienentävät energiakustannuksia pitkällä aikavälillä. Kohteella on BREEAM In-Use -ympäristösertifikaatti arvosanalla very good. 

Edellä mainittujen toimenpiteiden myötä kiinteistön ympäristövaikutukset pienentyvät merkittävästi, ja vuokralaisten olosuhteet paranevat tukien sekä ympäristötavoitteita että sosiaalista vastuullisuutta. ESG-periaatteiden integrointi vuokrausstrategiaan osoittaa, että taloudellinen tuotto ja vastuullisuus voivat kulkea käsi kädessä.

Esitetty informaatio perustuu UB:n omiin arvioihin ja UB:n luotettavina pitämiin lähteisiin. Johtopäätösten perustana oleva informaatio voi muuttua nopeasti, ja UB voi muuttaa markkinanäkemystään ilman eri ilmoitusta. Mitään esityksen kautta saatavaa informaatiota ei pidä sellaisenaan käsittää kehotukseksi ryhtyä sijoitustoimenpiteisiin. Tehdessään sijoituspäätöksiä tulee lukijan perustaa ne omaan arvioonsa sijoituskohteesta ja siihen liittyvistä riskeistä sekä ottaa huomioon omat tavoitteensa ja taloudellinen tilanteensa.

Rahastosijoittamiseen liittyy aina taloudellinen riski. Rahastoon tehdyn sijoituksen arvo voi nousta tai laskea ja sijoitetun pääoman voi menettää osittain tai kokonaan. Rahaston aikaisempi tuottokehitys ei ole tae tulevasta kehityksestä eikä sitä voi käyttää tulevien tuottojen ennustamiseen. Ennen sijoituspäätöksen tekemistä sijoittajan tulee tutustua rahaston avaintietoasiakirjaan, rahastoesitteeseen, sääntöihin ja hinnastoon, jotka ovat saatavilla kunkin rahaston sivulta. Rahastoja hallinnoi UB Rahastoyhtiö Oy. Rahastojen salkunhoito on ulkoistettu UB Omaisuudenhoito Oy:lle.