Pörssilistatut kiinteistösijoitusyhtiöt osana modernia kiinteistöallokaatiota

Blogi 24.9.2024 12.15

Tuomas Kallunki, salkunhoitaja, reaaliomaisuus

Pörssilistatut kiinteistösijoitusyhtiöt osana modernia kiinteistöallokaatiota

Pörssilistatut kiinteistösijoitusyhtiöt tarjoavat sijoittajalle likvidin tavan sijoittaa kiinteistöihin. Rakenteeltaan nämä yhtiöt vastaavat perinteisiä ”private equity” -tyyppisiä kiinteistörahastoja: yhtiöiden tase koostuu niiden omistamista kiinteistöistä ja tuloslaskelman viimeiselle riville jää vuokratuotot operatiivisilla ja rahoituskuluilla vähennettynä. Ansaintalogiikka on siis sama, joten juridisen yhtiörakenteen ei pitäisi olla merkittävä tuottoon vaikuttava tekijä pitkällä tarkastelujaksolla. Mahdolliset pitkän aikavälin tuottoerot syntyvät ennemminkin erilaisista kustannusrakenteista, eroista kiinteistösalkkujen hallinnoinnissa ja hoidossa sekä mahdollisesti erilaisesta verokohtelusta.

Tuottovertailut ovat aina riippuvaisia tarkastelujaksosta, mutta esimerkiksi Yhdysvalloissa pörssilistattujen kiinteistöyhtiöiden tuotto on ollut tämän vuosituhannen alusta lähtien keskimäärin 9,9 % vuodessa, kun taas suorien kiinteistösijoitusten vastaava luku on 7,1 %[1]. On kuitenkin huomattava, että tarkastelujakson päätepiste osuu hetkeen, jolloin suorien kiinteistösijoitusten arvo on (toivottavasti) syklin pohjassa, kun taas listattujen kiinteistöyhtiöiden osakekurssit ovat jo osittain palautuneet korkojen nousun jälkeisestä laskusta.

Lyhyen ajan dynamiikka pörssilistattujen kiinteistöyhtiöiden ja suorien kiinteistösijoitusten välillä on merkittävä ja tähän sisältyy sijoittajan kannalta sekä haasteita että mahdollisuuksia. Suorien kiinteistösijoitusten arvonmääritys tapahtuu tyypillisesti vuosineljänneksittäin ulkopuolisen arvioitsijan suorittamana, kun taas listattujen kiinteistöyhtiöiden arvostus tapahtuu päivittäin pörssissä kysynnän ja tarjonnan mukaan. Pörssilistaus siis mahdollistaa kiinteistösijoitusyhtiöiden omistajalle erittäin hyvän likviditeetin verrattuna muihin kiinteistösijoituksiin.

Päivittäinen kaupankäynti altistaa sijoittajan kurssiheilahteluiden myötä volatiliteetille. Vanhan sanonnan mukaan pelko ja ahneus ajavat osakemarkkinoita ylös ja alas, eivätkä listatut kiinteistösijoitusyhtiöt ole tälle ilmiölle immuuneja. Pörssikurssit yrittävät ennakoida suoralla kiinteistömarkkinalla tapahtuvia muutoksia, ja listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden arvot voivat poiketa ajantasaisista kirja-arvoista joko ylös tai alaspäin. Markkinoiden heilunnan seurauksena listattujen kiinteistöyhtiöiden volatiliteetti on suoria sijoituksia korkeampi. Tämä on piirre, jonka sijoittaja joutuu kantamaan hyvän likviditeetin vastapainona.

Kyselytutkimusten[2] mukaan yli 60 % maailman suurimmista kiinteistösijoittajista omistaa myös pörssilistattuja kiinteistösijoitusyhtiötä. Kyselytutkimuksissa listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden keskeisimmiksi hyödyiksi mainittiin hyvä likviditeetti ja mahdollisuus arvostuserojen hyödyntämiseen. Hajautus maantienteellisesti ja eri kiinteistötyyppien välillä nousee myös teemana esille sijoittajakyselyissä. Maailman pörsseistä löytyy yli 500 kiinteistösijoitusyhtiötä, joten maantieteellinen hajautus on kohtalaisen helppo toteuttaa pörssien kautta. Lisäksi pörssilistatut kiinteistösijoitusyhtiöt ovat historiallisesti olleet kehityksen kärjessä sijoituksien allokoinnissa uusiin kiinteistötyyppeihin, kuten datakeskuksiin ja terveydenhuoltoa palveleviin kiinteistöihin, mikä laajentaa entisestään hajautusmahdollisuuksia.

Norjan valtiollinen sijoitusrahasto (öljyrahasto) on jo usean vuoden ajan käyttänyt hybridistrategiaa kiinteistöallokaatiossa[3]. Noin puolet rahaston 60 miljardin dollarin kiinteistöallokaatiosta on sijoitettu pörssilistattuihin kiinteistösijoitusyhtiöihin. Huomattavaa on myös, että lähes kaikki sijoitukset perinteisten kiinteistötyyppien (toimistot, teollisuus ja vähittäiskauppa) ulkopuolelle on tehty listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden kautta. Hajautuksen lisäksi rahasto lukee hybridistrategian eduiksi kustannustehokkuuden ja läpinäkyvyyden.

Pörssilistatuista kiinteistösijoitusyhtiöistä puhutaan suoria kiinteistösijoituksia vähemmän siitäkin huolimatta, että ne tarjoavat likvidin tavan sijoittaa kiinteistömarkkinoille ja mahdollisuuden hyödyntää arvostuseroja. Vaikka niiden volatiliteetti on suoria kiinteistösijoituksia korkeampi, tekevät kustannustehokkuus ja hajautusmahdollisuudet niistä varteenotettavan vaihtoehdon sijoittajille.

LÄHTEET:

[1] Pörssilistattujen kiinteistöyhtiöiden tuotto perustuu FTSE NAREIT All Equity REITS Total Return indeksiin. Suorien kiinteistösijoitusten kuvaajana on käytetty ”NCREIF Fund Index - Open End Diversified Core Equity (NFI-ODCE)” indeksiä. Tarkastelujaksona on molemmissa käytetty 31.12.1999-31.3.2025 ja tuotot on laskettu USD-määräisinä.

[2] Listed Real Estate: A solution for modern portfolios (CBRE, 2024)

[3] Norges Bank Investment Management Uses REITs as Strategic Component in Real Estate Allocation (Nareit, 2024)

Esitetty informaatio perustuu UB:n omiin arvioihin ja UB:n luotettavina pitämiin lähteisiin. Johtopäätösten perustana oleva informaatio voi muuttua nopeasti, ja UB voi muuttaa markkinanäkemystään ilman eri ilmoitusta. Mitään esityksen kautta saatavaa informaatiota ei pidä sellaisenaan käsittää kehotukseksi ryhtyä sijoitustoimenpiteisiin. Tehdessään sijoituspäätöksiä tulee lukijan perustaa ne omaan arvioonsa sijoituskohteesta ja siihen liittyvistä riskeistä sekä ottaa huomioon omat tavoitteensa ja taloudellinen tilanteensa.