Suomen ja Pohjoismaiden kiinteistömarkkinat 2026 – kiinteistömarkkinoilla odotetaan elpymistä

Vuoteen 2026 lähdetään liikkeelle tilanteesta, jossa korkoympäristön normalisoituminen, inflaation rauhoittuminen ja varovainen talouskasvu näyttävät tukevan kiinteistömarkkinoiden elpymistä. Jo vuoden 2025 aikana Pohjoismaissa havaittiin asteittaista vilkastumista. Suomessa kiinteistökauppojen volyymin odotetaan asettuvan reiluun 4 miljardiin euroon (+55 % verrattuna vuoteen 2024), ja koko Pohjoismaissa yli 33 miljardin euron tasolle (+28 % vuoteen 2024 nähden).

 

Positiivisesta vireestä huolimatta Pohjoismaiden välillä esiintyy kuitenkin edelleen selkeitä eroja. Ruotsissa markkinoiden elpyminen käynnistyi ensimmäisenä, ja siellä kiinteistösektori on jo päässyt hyvään vauhtiin. Tanskassa ja Suomessa transaktiovolyymit ovat olleet selvästi kasvussa, kun taas Norjassa korkea korkotaso jarruttaa edelleen kiinteistömarkkinaa. Pohjoismaisten kiinteistösijoittajien keskusteluissa pinnalla ovat samat teemat: rahoituksen kustannukset, kohteiden välinen polarisaatio, uudistuotannon vähyys sekä energiatehokkuus- ja vastuullisuusvaatimukset . Nämä aiheet puhuttavat yli maarajojen.

 

Näkemyksemme mukaan elpyvässä markkinassa pelikenttä jakautuu aiempaa selvemmin “voittajiin ja häviäjiin”. Sijoittajia houkuttelevat parhailla sijainneilla sijaitsevat, modernit ja energiatehokkaat kiinteistöt, kun taas vanhemmat kohteet heikommilla sijainneilla – erityisesti ne, joilla on kertynyttä korjausvelkaa – jäävät yhä enemmän paitsioon. Tämä kehitys on ollut nähtävissä jo pidempään, mutta nollakorkoaika kavensi tilapäisesti hyvän ja huonon kohteen välistä eroa sijoittajien silmissä.

 

Kaiken kaikkiaan arvioimme, että kiinteistömarkkina on kääntymässä noususykliin pitkän odotuksen jälkeen. Ammattimaisen kiinteistömarkkinan kauppavolyymin kasvu on erityisen merkittävä signaali: yhä useampi sijoittaja uskoo, ettei kiinteistöjä saa tulevaisuudessa halvemmalla, eikä sijoituspäätöksiä kannata siksi enää lykätä. Arvioimme, että tulevaisuudessa kiinteistösijoittajien osaamisen merkitys kasvaa entisestään. Tämäkin sykli tarjonnee edelleen hyviä tuottoja, mutta aiempaa suppeammalle joukolle – polarisaatio koskee myös kiinteistösijoittajia.

Suomen asuntomarkkina 2026 – maltillista nousua, suuret alue-erot

Asiantuntijat ovat joutuneet kerta toisensa jälkeen lykkäämään eteenpäin ennustettaan asuntomarkkinan käänteestä. Arviomme mukaan käänteen siirtyminen tulevaisuuteen koskee kuitenkin enemminkin niin sanottua kuluttajamarkkinaa. Ammattimaiset asuntosijoittajat ovat sen sijaan jo aktivoituneet. Vaikka sekä hinnat että transaktiovolyymit ovat yhä kaukana nollakorkoajan huipuista, nähtiin loppuvuodesta 2025 useita merkittäviä asuntokokonaisuuksien kauppoja.

 

Vaikka uutisointi Suomen asuntomarkkinasta on ollut pääosin synkkää, on syytä muistaa, että esimerkiksi pääkaupunkiseudun väkiluku kasvaa noin 20 000 asukkaalla vuosittain. Aiempi ylituotanto on tähän asti vastannut kasvavaan asuntotarpeeseen, mutta tällä hetkellä uusien asuntojen aloitukset ovat vähäisiä. Näkemyksemme mukaan ylituotannon sulaminen on jo käynnistynyt, ja sulamistahti  todennäköisesti kiihtyy lähivuosina. Muuttoliikkeen jatkuessa ja ylituotannon sulaessa, asuntosijoittajan asema ja hinnoitteluvoima paranevat todennäköisesti tulevina vuosina selvästi.

 

Myös asuntojen kohdalla sijoittajat ovat nykyään entistä kriittisempiä kohteiden suhteen. Syrjäisemmille alueille rakennetut asunnot, joihin ei ole toimivaa julkista liikennettä, eivät enää välttämättä kiinnosta sijoittajia – edes kasvavissa kaupungeissa. Nollakorkoaikaan koettu tilanne, jossa lähes kaikki asunnot menivät kaupaksi sijainnista ja kunnosta riippumatta, tuskin palaa lähivuosina.

 

Yhteenvetona voidaan todeta, että väestönkasvu suurissa kaupungeissa sekä vähäinen uudisrakentaminen tarjoavat aktiivisille ja huolellista taustatyötä tekeville sijoittajille houkuttelevia tuottomahdollisuuksia tulevina vuosina.

 

Kolme keskeistä teemaa kiinteistömarkkinoille 2026

• Kiinteistömarkkinat osoittavat elpymisen merkkejä, mutta sykli on vasta alkuvaiheessa – lähivuodet tarjoavat hyviä ostonpaikkoja.
• Polarisaatio vahvistuu: sijoittajat painottavat entistä tarkemmin kiinteistöjen laatua ja mikrosijaintia.
• Jatkuva väestönkasvu suurissa kaupungeissa sekä vähäinen uudisrakentaminen tukevat erityisesti asuntomarkkinoita.

 

Lähteet: Colliers, joulukuu 2025; Helsingin Seudun Suunnat, tammikuu 2025

United Bankersin kiinteistörahastot

UB Suomi kiinteistöt

 

Rahaston strategiana on sijoittaa vakaan tuoton kiinteistökohteisiin Suomessa. Lue lisää UB Suomi Kiinteistöt -rahastosta »

UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt

 

Rahasto sijoittaa varansa laajalla hajautuksella pohjoismaisiin kiinteistöihin ja kiinteistöarvopapereihin. Lue lisää UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahastosta »

Tutustu monipuoliseen rahastovalikoimaamme »

Kysy lisää asiantuntijoiltamme
puh. 09 2538 0320 tai e-mail sijoita@unitedbankers.fi

Esitetty informaatio perustuu UB:n omiin arvioihin ja UB:n luotettavina pitämiin lähteisiin. Johtopäätösten perustana oleva informaatio voi muuttua nopeasti, ja UB voi muuttaa markkinanäkemystään ilman eri ilmoitusta. Mitään esityksen kautta saatavaa informaatiota ei pidä sellaisenaan käsittää kehotukseksi ryhtyä sijoitustoimenpiteisiin. Tehdessään sijoituspäätöksiä tulee lukijan perustaa ne omaan arvioonsa sijoituskohteesta ja siihen liittyvistä riskeistä sekä ottaa huomioon omat tavoitteensa ja taloudellinen tilanteensa.

 

Rahastosijoittamiseen liittyy aina taloudellinen riski. Rahastoon tehdyn sijoituksen arvo voi nousta tai laskea ja sijoitetun pääoman voi menettää osittain tai kokonaan. Rahaston aikaisempi tuottokehitys ei ole tae tulevasta kehityksestä eikä sitä voi käyttää tulevien tuottojen ennustamiseen. Rahastolle asetettua tavoitetuottoa ei välttämättä saavuteta. Riskit on esitelty tarkemmin rahaston avaintietoasiakirjassa ja rahastoesitteessä. Ennen sijoituspäätöksen tekemistä sijoittajan tulee tutustua rahaston avaintietoasiakirjaan, rahastoesitteeseen, sääntöihin ja hinnastoon, jotka ovat saatavilla kunkin rahaston sivulta. Rahastoja hallinnoi UB Rahastoyhtiö Oy. Rahastojen salkunhoito on ulkoistettu UB Omaisuudenhoito Oy:lle.