Signaaleja markkinasta

Kuten lähes kaikessa sijoittamisessa myös kiinteistösijoituksissa ostojen ja myyntien oikein ajoittaminen on vaikeaa. Ostojen toteuttaminen pohjalla ja myyntien huipulla on helpommin sanottu kuin tehty, ja onkin aiheellista muistaa vanha viisaus, että ajallinen hajautus on tärkeää.

UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -erikoissijoitusrahastossa olemme pyrkineet välttämään nousumarkkinan ylilyönnit ja ylihinnat ostamalla pääasiassa kohteita, joiden kassavirtatuotto ostohetkellä täyttää vähintään rahaston tuottotavoitteen (7–9 %*). Emme siis ole ostaneet kohteita, joiden tuotto perustuu spekulatiiviseen, tuottovaateen laskun kautta saavutettavaan arvonnousuun, vaikka olemmekin lopulta saaneet tuottoa myös arvonmuutoksen myötä. Tämä kertoo kuitenkin pikemminkin siitä, että kohteiden kysyntä on korkea ja jäännösarvoriski siten matala. Lisäksi hankinnan yhteydessä on tarkasteltu muun muassa neliöhintoja (ts. onko muodostunut kuplaa) sekä vuokratasojen maltillisuutta. Nämä tekijät ovat korkean inflaation aikaan avainasemissa. Nyt kun laskumarkkina on ollut todellisuutta kohta vuoden päivät, vaikuttaa siltä, että strategiamme avulla onnistuimme välttämään pahimmat nousukauden aiheuttamat kiinteistömarkkinan sudenkuopat.

Seuraava tehtävä olisikin osata arvioida, milloin kiinteistömarkkinassa saavutetaan pohjat. Tämä on helpommin sanottu kuin tehty – niin kuin alussa mainitsimmekin. Vierailimme toukokuussa Inderesin haastateltavina. Haastattelussa totesimme, että koronnostojen loppuminen saattaisi olla mahdollinen katalyytti, joka mahdollistaisi kiinteistömarkkinoiden elpymisen. Tämän taustalla on ajatus siitä, että kun tiedetään [odotettavissa oleva] korkotaso, voidaan myös määritellä tuottovaade, eli kiinteistön arvo tarkemmin. Tämä taas lisäisi sijoittajien uskallusta tehdä kiinteistökauppaa. Suurena vaikuttavana tekijänä on myös kiinteistösijoittajien lainojen erääntyminen, joka jatkunee vielä 1–2 vuotta. Siinä vaiheessa, kun vanhat velka-asteet eivät enää toimi – varsinkaan matalan tuoton kohteissa – on omistajan mietittävä ratkaisuja, joita ovat kohteen myynti, lainan lyhentäminen/poismaksu tai vastaava uudelleenjärjestely.

Huhtikuussa saimme lukea Blackstonen keränneen historian suurimman kiinteistörahaston (n. 30 miljardia euroa). Toukokuussa pohjoismainen NREP ilmoitti puolestaan keränneensä Euroopan historian isoimman kiinteistökehitysrahaston (n. 3.6 miljardia euroa). Isot sijoittavat siis uskovat, että hyviä oston paikkoja on jo olemassa.

Inflaatiosuojaa

Olemme aikaisemminkin maininneet, miten nousseet rakennus- ja rahoituskustannukset tulevat todennäköisesti siirtymään uudistuotannon vuokriin. Tätä kautta syntyvä paine vuokrien nousulle on huomattava – puhutaan jopa 40 %:n nousutarpeesta. Vaikka lopputulema olisi vain puolet tästä, on kyse silti huomattavista korotuksista. Näkemyksemme on, että tuottovaateet saattavat vielä nousta jonkin verran, mutta hieman pidemmällä aikavälillä vuokrien nousu eli nettovuokratuoton kasvu, kompensoi tästä suurimman osan, paikoin jopa enemmän.

Vaikka onkin mielenkiintoista yrittää ennustaa, milloin kiinteistöjen arvot lähtevät nousuun, haluaisimme muistuttaa rahastomme tuoton peruselementistä eli vuokratuotosta. Rahastolla on edelleen vahvoja vuokralaisia, jotka todistetusti pystyvät maksamaan inflaatioon sidottua vuokraa. Todisteena tästä on rahastomme 99 %:n käyttöaste. Lisäksi vuokratuotto on edelleen reilusti rahoituskustannusta korkeampi, eli velkavipu parantaa oman pääoman tuottoa. Mainittakoon vielä, että velkojen koroista yli 60 % on suojattu.