Ajankohtaista

Kiinteistöjen vastuullisuutta edistävät toimenpiteet painottuvat tänä päivänä lähinnä energiankulutuksen minimoimiseen. Kiinteistöjen automaatiota parannetaan jatkuvasti ja esimerkiksi lämpötiloja seurataan usein kymmenien lämpötila-antureiden avulla. Energiansäästöt pienentävät hiilidioksidipäästöjä mutta ne näkyvät kiinteistönomistajalle myös parempana tuottona. Lisäksi energiaa säästävät toimenpiteet pitävät vuokralaiset tyytyväisinä, kun esimerkiksi kiinteistön lämpötila saadaan säädettyä sopivalle tasolle. Ei siis ihme, että energiansäästöhankkeet ovat jo muutaman vuoden olleet fokuksessa kiinteistöjen vastuullisuustyössä. Viime vuosina selväksi trendiksi ovat nousseet niin ikään erilaiset ympäristösertifioinnit. Sertifiointien yhteydessä analysoidaan energiankulutuksen lisäksi kohteen saavutettavuutta ja muita ominaisuuksia kuten vaikkapa pyöräparkkien tai luonnonvalon määrää.

Sen sijaan kiinteistössä toimivan vuokralaisen toimintaa ja sen aiheuttamaa kuormitusta ympäristölle analysoidaan edelleen verrattain vähän. Sinänsä tämä on ymmärrettävä toimintatapa. Ajatuksena on, että osapuolet, eli kiinteistön omistaja ja vuokralainen, hoitavat kumpikin omat tonttinsa. Näin ollen kiinteistön omistajan pääasiallisena tehtävänä on huolehtia siitä, että kiinteistö kuormittaa ympäristöä mahdollisimman vähän ja tarjoaa käyttäjille hyvät olosuhteet liiketoiminnan harjoittamiselle. Vuokralainen vastaa puolestaan itse toimintansa vastuullisuudesta.

Vaikka kiinteistösijoittajan ensisijainen tehtävä on huolehtia ennen kaikkea omasta tontistaan, on vuokralaisen toiminnan aiheuttamaa kuormitusta ympäristölle hankala sivuuttaa kokonaan. Esimerkinomaisesti voi nostaa esille pikamuotiketjut, joiden kuormitus ympäristölle ja työntekijöiden kohtelu tuotantomaissa on jo pidempään ollut tapetilla^1,2,3.

Regulaatio⁴ ja ihmisten tietoisuuden lisääntyminen saattavat aiheuttaa tulevaisuudessa sen, että ympäristöä voimakkaasti kuormittavan vuokralaisen liiketoiminnan kannattavuus heikkenee. Vuokranantajan näkökulmasta tämä tarkoittaa vuokralaisen vuokranmaksukyvyn heikkenemistä, minkä johdosta tällaiselta vuokralaiselta tulisi vaatia riskilisää korkeamman vuokran eli korkeamman tuottovaateen muodossa. Hieman samaan tapaan kuin rahoittajat vaativat korkeampaa korkoa heikon luottoluokituksen omaavalta yritykseltä verrattuna hyvän luottoluokituksen omaavaan yritykseen. Emme ole kuitenkaan salkunhoidossa toistaiseksi havainneet, että tällaisia ympäristön kuormittamisesta aiheutuvia ”riskilisiä” olisi kenenkään työkalupakissa.

Tällä hetkellä vuokralaisen puolelta nousevia vastuullisuusriskejä on yksinkertaisimmillaan yritetty pienentää muun muassa poissulkulistaa käyttämällä. Listan avulla on mahdollista sulkea pois esimerkiksi ihmisoikeusrikkomuksia tekevät yritykset. Yritysten vastuullisuustarkasteluun liittyen on markkinoille tullut myös edistyksellisempiä työkaluja. Kiinteistön omistajilla voi olla käytössään esimerkiksi Sustainalytics-niminen ESG-tietokanta, josta tosin löytyy lähinnä listattujen yritysten tietoja.

Pienempien toimijoiden analyyseissa työkaluina voivat olla perinteinen johdon haastattelu ja julkisten lähteiden käyttö. Myös vastuullisuusehdot ovat tulleet vuokrasopimuksiin, eli vuokralaista velvoitetaan toimimaan tiettyjen vastuullisuusohjeiden mukaan ja muun muassa raportoimaan energiankulutustietoja sekä sitoutumaan esimerkiksi YK:n Global Compact⁵ -periaatteiden mukaiseen toimintaan.

Olemme havainneet, että kiinteistökaupassa puhutaan tällä hetkellä paljon ”Green Premiumista” ja ”Brown Discountista”, eli ympäristöystävälliset ”vihreät” kiinteistöt myydään preemiolla, kun taas esimerkiksi energiaa tuhlaavat ”ruskeat” kiinteistöt joudutaan myymään alennuksella⁶. Ainakin toistaiseksi nämä preemiot ja alennukset vaikuttavat kuitenkin liittyvän pääasiassa itse kiinteistöön, eivät niinkään vuokralaisiin.

Nykypäivänä vuokralaiset vaativat yhä enenevissä määrin, että kiinteistön omistaja edistää kiinteistöissään kestävää kehitystä⁷. Nähtäväksi jää, voiko jatkossa vuokranantaja vastavuoroisesti vaatia samaa vuokralaiselta – yhteistyökumppaneista puhumattakaan. Ehkäpä tulevaisuudessa vuokralaisen vuokratasoon tulee osaltaan vaikuttamaan esimerkiksi jonkun ulkopuolisen tahon määrittelemä ESG-arvosana tai muut kestävyysriskeihin liittyvät tekijät.

¹ https://www.ft.com/content/d9d93d98-eba5-4d4a-9a4d-21b7f824987b

² https://www.ft.com/content/39847318-ab6c-45f2-80b1-e1ea384f3596

³ https://time.com/6247732/shein-climate-change-labor-fashion/

⁴ https://environment.ec.europa.eu/strategy/textiles-strategy_en

⁵ https://www.globalcompact.fi/kymmenen-periaatetta

⁶ JLL: The Impact of sustainability on value:2020

⁷ https://www.commercialrealestate.com.au/news/esg-measures-top-of-mind-for-office-tenants-and-landlords-1196490/

Esitetty informaatio perustuu UB:n omiin arvioihin ja UB:n luotettavina pitämiin lähteisiin. Johtopäätösten perustana oleva informaatio voi muuttua nopeasti, ja UB voi muuttaa markkinanäkemystään ilman eri ilmoitusta. Mitään esityksen kautta saatavaa informaatiota ei pidä sellaisenaan käsittää kehotukseksi ryhtyä sijoitustoimenpiteisiin.