Kiinteistömarkkinan näkymiä 2025

Polarisaatio kiihdyttää arvonmuutoksia koronlaskuista huolimatta

Suomen ja muiden Pohjoismaiden kiinteistömarkkinoiden odotetaan elpyvän vuonna 2025 laskevan korkotason parantaessa likviditeettiä markkinoilla. Perinteisesti markkinoiden käänne tapahtuu ensimmäisenä Ruotsissa, ja suunta on muuttunut siellä vuoden 2024 aikana – ensin joukkolainamarkkinan ja pikkuhiljaa myös kiinteistömarkkinan osalta. Suomi on tyypillisesti toipunut muita pohjoismaisia markkinoita hitaammin, joten hyviä ostonpaikkoja löytynee edelleen vuoden 2025 aikana.

 

Polarisaatio kiinteistömarkkinoilla tarkoittaa markkinoiden jakautumista useampaan erilaiseen kehityssuuntaan, mikä korostuu erityisesti alueiden ja kiinteistötyyppien välillä. Suurissa kaupungeissa ja kasvukeskuksissa, kuten Helsingissä, Tukholmassa ja Oslossa, kiinteistömarkkinat pysyvät aktiivisina, ja kiinteistöjen arvostusten odotetaan kehittyvän positiivisesti, kun taas pienemmillä paikkakunnilla tai väestöään menettävillä alueilla markkinoiden dynamiikka tulee olemaan heikompaa. Tämä näkyy muun muassa kiinteistöjen arvostuksissa, vuokratuotoissa ja vuokrausasteissa.

 

Korkean kysynnän asuin- ja toimitilat, kuten uudet energiatehokkaat rakennukset, logistiikkatilat ja bigbox-liikekiinteistöt, säilyttävät arvonsa paremmin ja houkuttelevat sijoittajia. Samaan aikaan vanhemmat ja huonokuntoisemmat kiinteistöt syrjäisemmillä alueilla jäävät markkinoiden kannalta vähemmälle huomiolle, mikä johtaa näiden kiinteistöjen arvonlaskuun.

 

Polarisaatio johtaa siihen, että kiinteistömarkkinoilla toimivien on oltava entistä strategisempia investointipäätöksissään. Kasvukeskuksiin ja hyvin hoidettuihin kiinteistöihin kohdistuvat sijoitukset tarjoavat edelleen vakautta ja tuottoa, kun taas riskit lisääntyvät pienemmillä ja vähemmän kehittyneillä markkinoilla. Tämä ilmiö vahvistuu, kun taloudelliset ja demografiset erot eri alueiden välillä kasvavat entisestään.

Rakennuskustannuksista tukea pitkällä aikavälillä

Rakennuskustannusten kehitys on kolmen viime vuoden aikana ollut karua luettavaa. Kumulatiivisesti rakennuskustannukset ovat nousseet Pohjoismaissa 17–32 %. Suomessa on kuitenkin havaittu kehityksen maltillistumista. Tilastokeskuksen mukaan rakennuskustannusindeksi laski 0,1 prosenttia lokakuussa 2024 edelliseen vuoteen verrattuna, mutta suurta laskua rakennuskustannuksiin ei ole odotettavissa palkkoihin kohdistuvan paineen ja materiaalipulan vuoksi. Lisäksi Ukrainan jälleenrakentamisen toivotaan käynnistyvän lähitulevaisuudessa, mikä tulisi viemään merkittävän osan resursseista. Rakennuskustannukset ovat absoluuttisesti korkealla tasolla, mikä tukee positiivista arvonkehitystä olemassa olevissa rakennuksissa.

 

Korkeiden rakennuskustannusten vaikutus tulee kuluvana vuonna korostumaan erityisesti vuokra-asuntomarkkinoilla, mutta myös toimitilapuolella. Koska uudisrakentamisen kustannukset ovat edelleen korkealla tasolla, täytyy vuokrien nousta, jotta tuotot pysyvät vastaavilla tasoilla kuin aiemmin. Tämä on johtanut rakentamisen hiipumiseen, mikä lisää tilakysyntää varsinkin kasvavilla paikkakunnilla pienentäen ensin nykyistä vajaakäyttöä. Lähitulevaisuudessa uudisrakentamisen rajoittunut tarjonta tulee nostamaan esimerkiksi vuokra-asuntojen vuokria niin uusissa kuin vanhoissakin rakennuksissa ja siten myös nostamaan näiden kohteiden arvoa.

 

Olemassa olevan kiinteistökannan vuokratalot hyötyvät myös rakennuskustannusten nousun epäsuorista vaikutuksista. Esimerkiksi sijoittajat ja kiinteistönomistajat näkevät nykyisen asuntokannan houkuttelevana vaihtoehtona, koska siihen ei kohdistu samoja kustannusriskejä kuin uudisrakennuksiin. Tämä lisää olemassa olevan kiinteistökannan arvoa ja vakautta markkinoilla.

 

Korkeat rakennuskustannukset vaikuttavat merkittävästi markkinoihin edistäen olemassa olevan kiinteistökannan vuokratalojen houkuttelevuutta verrattuna uusiin rakennuksiin. Tämä dynamiikka luo vakautta kiinteistömarkkinoille ja vahvistaa olemassa olevan asuntokannan asemaa myös pitkällä aikavälillä.
Markkinaennusteiden mukaan vanhojen asuntojen kauppa Suomessa kasvaa 8–10 prosenttia, ja hintojen odotetaan nousevan keskimäärin 2,5–3,5 prosenttia edellisvuoteen verrattuna.

 

Muissa Pohjoismaissa, kuten Norjassa ja Tanskassa, asuntohintojen odotetaan niin ikään nousevan kuluvana vuonna. Norjassa keskuspankki ennustaa asuntohintojen kohoavan hitaasti vuoden 2025 alusta lähtien, kun taas Tanskassa asuntohintojen arvioidaan nousevan 2,9 prosenttia vuonna 2025.

 

Yhteenvetona voidaan tiivistää, että laskeva korkotaso ja paraneva likviditeetti luovat suotuisat olosuhteet kiinteistömarkkinoiden elpymiselle Suomessa ja muissa Pohjoismaissa vuonna 2025. Rakennuskustannusten maltillinen kehitys tukee tätä elpymistä, vaikka alueellisia eroja saattaa esiintyä edelleen. Näkemyksemme mukaan vuodesta 2025 tulee hyvä kiinteistösijoitusvuosi varsinkin ostamisen näkökulmasta muistaen kiinteistösijoittamisen aikahorisontin, jonka tulisi olla vähintään viisi vuotta.

United Bankersin kiinteistörahastot

UB Suomi kiinteistöt

 

Rahaston strategiana on sijoittaa vakaan tuoton kiinteistökohteisiin Suomessa. Lue lisää UB Suomi Kiinteistöt -rahastosta »

UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt

 

Rahasto sijoittaa varansa laajalla hajautuksella pohjoismaisiin kiinteistöihin ja kiinteistöarvopapereihin. Lue lisää UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahastosta »

Tutustu monipuoliseen rahastovalikoimaamme »

Kysy lisää asiantuntijoiltamme
puh. 09 2538 0320 tai e-mail sijoita@unitedbankers.fi

Esitetty informaatio perustuu UB:n omiin arvioihin ja UB:n luotettavina pitämiin lähteisiin. Johtopäätösten perustana oleva informaatio voi muuttua nopeasti, ja UB voi muuttaa markkinanäkemystään ilman eri ilmoitusta. Mitään esityksen kautta saatavaa informaatiota ei pidä sellaisenaan käsittää kehotukseksi ryhtyä sijoitustoimenpiteisiin. Tehdessään sijoituspäätöksiä tulee lukijan perustaa ne omaan arvioonsa sijoituskohteesta ja siihen liittyvistä riskeistä sekä ottaa huomioon omat tavoitteensa ja taloudellinen tilanteensa.

 

Rahastosijoittamiseen liittyy aina taloudellinen riski. Rahastoon tehdyn sijoituksen arvo voi nousta tai laskea ja sijoitetun pääoman voi menettää osittain tai kokonaan. Rahaston aikaisempi tuottokehitys ei ole tae tulevasta kehityksestä eikä sitä voi käyttää tulevien tuottojen ennustamiseen. Rahastolle asetettua tavoitetuottoa ei välttämättä saavuteta. Riskit on esitelty tarkemmin rahaston avaintietoasiakirjassa ja rahastoesitteessä. Ennen sijoituspäätöksen tekemistä sijoittajan tulee tutustua rahaston avaintietoasiakirjaan, rahastoesitteeseen, sääntöihin ja hinnastoon, jotka ovat saatavilla kunkin rahaston sivulta. Rahastoja hallinnoi UB Rahastoyhtiö Oy. Rahastojen salkunhoito on ulkoistettu UB Omaisuudenhoito Oy:lle.